Горьковское ш., 66 км от МКАД
Надежда СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 1998 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 04.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 30 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −944 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: магистральный водопровод; газ — есть; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13977
Рейтинг 17/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 42 409 / 53 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 050 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 942 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 726 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -944 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Алексеево д. да: «душевая» + «мебелью» | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Фрезер СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 51 818 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Фрунзенец СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 50 м² | 5,7 сот. | 2 650 000 | 53 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кулиги-2 СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Рубин СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в 65 км от МКАД, Горьковское направление, Павлово-Посадский район, СНТ Надежда. До города Электрогорск 7 км. Автобус от ЖД Павловский Посад и Электрогорска. Круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге до участка. Документы в порядке, есть ЕГРН на дом и участок. Один взрослый собственник. Подходит в ипотеку. Кадастровые номера: дом: 50:17:0021718:580 участок : 50:17:0010420:525. Участок 6 соток, сухой, ровный, прямоугольной формы, огорожен. Заезд с воротами Коммуникации: летний магистральный водопровод, есть газовая плита, газ в баллонах. На участке дом, гостевой домик, баня. Дом деревянный, 1.5 этажа. Плодовые деревья, большое разнообразие цветов, грядки и т.д. У СНТ отзывчивый и инициативный председатель. В СНТ много домов, где проживают круглогодично. До магазина (работает круглый год) 2 мин пешком. Охраны в СНТ нет, есть ворота. Живописное место, рядом речка с бобрами и утками, грибной лес. Пруды для купания в 25 мин пешком. Звоните, в сообщениях оставляйте телефон для связи.