Горьковское ш., 64 км от МКАД
Клязьменское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 38,6 м², участок 4,2 сот., щитовой, 2008 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 12.08.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Земля ≈318 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,56 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈772 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −220 %, ROI −69 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Ленская ≈0,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13976
Рейтинг 20/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 337 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 563 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 492 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 12 сот. | 6 300 000 | 525 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 772 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 595 / 33 333 / 50 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 200 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 137 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −220 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Форос СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Мечта-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.2 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Горизонт СНТ | 37 м² | 6 сот. | 799 000 | 21 595 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Имени Мичурина СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 350 000 | 93 056 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Васютино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 28 723 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138532172 Внесён аванс.Продаётся земельный участок с домом в СНТ (в черте города) на возвышенности паводок не страшен. Рядом берег реки Клязьмы. Дом: щитовой одноэтажный с мансардой (38 м + мансарда), 2008 г. 1 этаж: 2 комнаты. Мансарда: