Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Новое СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 57 м², участок 5,2 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 823 тыс. → дом ≈1,98 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 52 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,22 млн / целевая ≈5,59 млн / пессимист. ≈4,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,45 млн ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Сычёво ≈0,8 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1397
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 83 % | 35.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 823 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 977 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 684 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подлипки СНТ | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Весна СНТ | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коломенское СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коломенское СНТ | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 450 000 | 47 872 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коломенский СНТ | 16 сот. | 4 200 000 | 262 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 923 / 108 154 / 145 273 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 974 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 454 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Сычево д. да: «санузел» + «ремонт» | 57,7 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 100 520 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | да: «ванных» + «отделкой» | 55 м² | 5 сот. | 7 990 000 | 145 273 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сычево д. да: «санузел» + «ремонт» | 57 м² | 5 сот. | 6 600 000 | 115 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волна-Коломна СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 52 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Свой дом в городе. Свой урожай уже этой осенью. Представьте: вы выходите утром во двор, а там яблоки, вишня, смородина. Не через пять лет. Уже этой осенью. Это не просто дача. Это дом в черте города, где всё уже растёт и ждёт вас. Что внутри: 57 м2, 2 этажа простор как в двушке, только без соседей за стеной. Каркасный, утеплён. Фундамент бетонные столбы. Строили для себя честно, на совесть. Свет в доме заезжай и пользуйся. Участок 5 соток правильной формы: зона отдыха, плодовые деревья. Осенью свой урожай, не магазинный. Своя парковка. Остановка 5 минут пешком. Трамвай 20 минут, и вы там, где надо. Сейчас это дача. Но база готова под постоянное проживание доводите под себя и живите круглый год. Газ по плану на 2027. Вода сезонная. Поэтому цена ниже квартиры. Это шанс купить дом в городе выгодно. Подходит под все виды расчёта, кроме материнского капитала. Пишите или звоните покажу дом. Всё расскажу честно. Светлана.