Горьковское ш., 37 км от МКАД
Авиатор СНТ, Богородский гор. округ
Дом 10 м², участок 5 сот.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 46 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,19 млн → дом ≈802 тыс. ₽, 80 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 138 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 160 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −554 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Ногинск ≈5,6 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13965
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 237 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 188 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 802 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Молзино д. | 15 сот. | 4 350 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березовый Мостик д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Молзино д. | 10 сот. | 4 720 000 | 472 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молзино д. | 5,1 сот. | 1 100 000 | 215 686 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молзино д. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молзино д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 138 393 / 160 000 / 200 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 547 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 392 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 238 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -553 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 10 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Полянка СНТ | 11,2 м² | 6,3 сот. | 1 550 000 | 138 393 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Дубки СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 999 999 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Машиностроитель СНТ | 12 м² | 6 сот. | 350 000 | 29 167 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Продаеться дача, место высокое, в 30 метрах озеро где можно купаться и ловить рыбу, на участке электричество 15 кВт, летний водопровод, сделан фундамент под гараж.