Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Лесной пос., Коломенский гор. округ
Дом 49,1 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,85 млн; цена не менялась с 27.01.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈70 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈782 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «38/100 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Поселок Лесной ≈0,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1396
Рейтинг 20/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путеец СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Путеец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 782 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 46 000 / 84 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «38/100 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «38/100 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Здоровье СНТ | 49,6 м² | 5,5 сот. | 2 990 000 | 60 282 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мир-6 СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трамвайщик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной пос. | 47 м² | 4 сот. | 2 700 000 | 57 447 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Дворики д. | 48 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 114 583 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Янтарное СТ | 50 м² | 8 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Здоровье СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сычево д. | 50 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здоровье СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 38 182 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.01.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 28.01.2026 | 2 850 000 (+50 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 38/100 доли в жилом доме(часть документально не выделенная). Общая площадь всего дома 129,3 кв. М. Свет, газ, вода. Канализация централизованная в доме. Отопление Оагв. Состояние жилое. В продаваемой части две комнаты, кухня, совмещенный сан. Узел. Удобное расположение дома. Асфальтированный подъезд. В шаговой доступности остановка общественного транспорта автобус, электричка(Качура), школа, детский сад 25 "Чебурашка", магазины, поликлиника, отделение почты. Более 5 лет в собственности(наследство по завещанию). Один взрослый собственник. Никто не прописан, никто не проживает. Прямая продажа.