Горьковское ш., 29 км от МКАД
Кашино СНТ, Богородский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., 1980 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 90/100 · уверенность 58 %
Земля ≈465 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,79 млн → дом ≈411 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 117 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,5 млн / целевая ≈6,75 млн / пессимист. ≈6 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,18 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Кашино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13959
Рейтинг 90/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 464 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 789 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 411 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Кашино д. | 14 сот. | 6 500 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово пгт | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колонтаево д. | 7,9 сот. | 2 800 000 | 354 430 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Обухово пгт | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Обухово пгт | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шульгино д. | 28,5 сот. | 15 691 500 | 550 579 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шульгино д. | 40 сот. | 20 600 000 | 515 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шульгино д. | 34 сот. | 19 362 900 | 569 497 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шульгино д. | 41,7 сот. | 23 757 600 | 569 727 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шульгино д. | 31 сот. | 17 675 700 | 570 184 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 116 667 / 118 196 / 119 969 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 496 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 121 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 997 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 177 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Савинки-3 ДНП да: «сан узел» + «ламинат» | 60 м² | 5,5 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «мебель» | 64,3 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 118 196 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | имени Воровского пос. да: «с/у» + «ремонт» | 65 м² | 6,5 сот. | 3 750 000 | 57 692 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Новое Борилово КП да: «ванная» + «теплитель пол» | 64,6 м² | 6,2 сот. | 7 750 000 | 119 969 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2210272. ОTЛИЧHОЕ ПРЕДЛOЖЕHИЕ! МОЖHO ПОСMОTPETЬ B ЛЮБОЕ ВРEМЯ! Прoдaетcя дaча нa учacтке 6 coток в СHТ Кашино. Каркаcный дoм под сайдингом, 2 этaжа на ленточном фундамeнтe. Нa пepвoм этaже: пpихoжaя, куxня-столовая, две жилые комнаты, есть подвал. На втором этаже небольшой холл и комната с выходом на балкон. Участок 6 соток, ровный сухой, огорожен. На участке кунг, который используется как мастерская, а также теплица, колодец и туалет. Коммуникации: Электричество, водопровод летний. Газ балонный, магистральный - по границе. Хорошее место для отдыха: вокруг лес, рядом оз. Большое и карьер с пляжем. В СНТ организовано видеонаблюдение, откатные ворота (открываются с телефона). Отличный подъезд до ворот СНТ свежий асфальт, в СНТ дороги отсыпаны гравием. Горьковское ш. рядом. До вокзала г. Ногинска 15 км. До пл. Кашино 25 минут пешком. Один взрослый собственник. Более подробно по телефону. Звоните.