Горьковское ш., 65 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 69 м², участок 5,3 сот., дерево.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 19.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 276 тыс. → дом ≈1,37 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,34 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −612 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна; в описании: печь.
До ст. Электрогорск ≈8,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13953
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 276 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 374 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 913 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 994 / 32 275 / 78 873 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 222 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 105 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 871 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -611 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Затишье СНТ | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голубые Дали СНТ | 68 м² | 5,8 сот. | 3 050 000 | 44 853 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кулиги-1 СНТ | 71 м² | 5,7 сот. | 2 290 000 | 32 254 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Затишье СНТ | 64 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 54 688 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Искра СНТ | 68,6 м² | 6,2 сот. | 1 550 000 | 22 595 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Темп СНТ | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фрунзенец СНТ | 62,8 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 27 866 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Электропередача СНТ | 71 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 78 873 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Маяк-3 СНТ | 67,6 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 189 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Радуга-1 СНТ | 68,2 м² | 5,8 сот. | 1 500 000 | 21 994 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается замечательный бревенчатый дом с печным отоплением в экологически чистом Павлово-Посадском районе дер.Васютино, 60 км.от МКАД горьк.ш. Асфальтированный подъезд до снт, автоматические ворота, видеонаблюдение, есть