Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Прометей СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 2,96 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 23.07.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 5 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1395
Рейтинг 20/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 292 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 000 / 35 000 / 60 000 |
| цена объекта | 2 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 464 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 758 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Потаповское СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Осташово СНТ | 80 м² | 8,5 сот. | 2 750 000 | 34 375 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Елкино д. | 70 м² | 8,3 сот. | 3 100 000 | 44 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Осташово с. | 80 м² | 6,6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Строитель-3 СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 68,1 м² | 6 сот. | 1 829 999 | 26 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Хорлово пгт | 80 м² | 5 сот. | 400 000 | 5 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Перхурово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 750 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 960 000 (+10 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 950 000 (−10 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 2 960 000 (+10 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 950 000 (−10 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 899 000 (−1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 899 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 72м. Кв. Комнаты 24м. 18м. 16м. 14м. Вода на участке. От Мкад 78км. По новорязанскому ш. Охрана. Рядом пруды карьеры 5км. От г. Воскресенска. Гараж метал. Есть внутр. Отделка, треб. Внешняя подъезд круглый год рядом сосновый бор.