Горьковское ш., 85 км от МКАД
Текстильщик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 24,5 м², участок 7,6 сот., 1985 год.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 772 тыс. → дом ≈78 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈490 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −136 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13945
Рейтинг 15/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 33 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 607 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 772 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 78 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 184 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 55 000 / 98 000 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 345 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 210 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 076 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -136 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-2 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 750 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чайка СДТ | 23 м² | 6 сот. | 1 399 000 | 60 826 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 24,9 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 80 321 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ротор СНТ | 25 м² | 7,8 сот. | 2 450 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Снопок СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Текстильщик-1 СНТ | 27 м² | 9,3 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Новый Снопок пос. | 25,3 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Юбилейный СНТ | 25,3 м² | 6,6 сот. | 1 100 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Текстильщик-1 СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 1 650 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на теплый сезон -дом 24,5 кв м комната+веранда, свет в доме - участок Межевание -7.62 сотки, хозпостройки, вода с мая по октябрь от СНТ Дом не оформлен, прописки нет. Долгов нет.