Горьковское ш., 97 км от МКАД
Снопок СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25 м², участок 5,2 сот., кирпич, 1985 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 312 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 37 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,18 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −522 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Войново ≈10,2 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13941
Рейтинг 4/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.6 |
| участок | 5 | 11 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 217 / 45 161 / 48 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 316 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -522 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березки СНТ | 30,9 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 37 217 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Отдых СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Машиностроитель СНТ | 31 м² | 6,3 сот. | 1 400 000 | 45 161 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | 32 м² | 7,4 сот. | 2 500 000 | 78 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Расположение снт в красивом месте. рядом остановка. в пешей доступности 2 магазина( прод и пром товары). Чуть дальше( на расстоянии одной остановки) еще магазин. Территория СНТ охраняется. Зимой проживает некоторое количество семей. дороги чистят от снега. Сам дом небольшой, кирпичный, очень теплый . есть печь( можно и зимой ночевать) есть колодец, с весны по осень есть вода в водопроводе( две разводки). есть гараж, также сарай( хотя планировалась быть баня) печь банная есть, если нужно можно ее достроить. есть большая самодельная теплица. каркас ее целый, но стекла нужно заменить. также есть плодовые деревья и кустарники. очень хорошие, спокойные соседи.