Горьковское ш., 28 км от МКАД
Обухово пгт, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 3 сот., дерево.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 11.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈262 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 26 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделянная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; отопление — центральное; в описании: газ.
До ст. Кашино ≈3,2 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13936
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 262 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Обухово пгт | 8 сот. | 1 920 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Обухово пгт | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Обухово пгт | 8 сот. | 5 999 000 | 749 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Обухово пгт | 5 сот. | 4 100 000 | 820 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово пгт | 19,3 сот. | 11 653 500 | 603 808 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Обухово пгт | 7,5 сот. | 1 900 000 | 253 333 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово пгт | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово пгт | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово пгт | 10 сот. | 3 990 000 | 399 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Обухово пгт | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 444 / 111 190 / 179 612 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделянная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся выделянная часть жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Обухово пгт | 49,6 м² | 4 сот. | 3 850 000 | 77 621 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Обухово пгт | 30 м² | 2 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 3,8 сот. | 1 190 000 | 26 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 35,7 м² | 3 сот. | 4 249 999 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 50 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 136 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 1 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся выделянная часть жилого дома,коммуникации свет,газ в доме,центральная вода,канализация.Подробности по телефону