Горьковское ш., 100 км от МКАД
1-го Мая пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 73,9 м², участок 6,5 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 5/100 · уверенность 57 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 203 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 23 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Войново ≈12,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13933
Рейтинг 5/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 31 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 203 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 897 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 202 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Майский СНТ | 6,9 сот. | 200 000 | 28 986 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марион СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 667 / 31 429 / 78 750 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 130 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 018 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 119 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Уголь СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 80 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березки СНТ да: «ванные» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 1 699 999 | 22 667 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гидроспецстрой СНТ да: «ванная» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Вертолет-1 СНТ да: «сан узел» + «мебели» | 80 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 78 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 50 лет Октября СДТ да: «ванные» + «мебель» | 80 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом- дача в снт "Нефтянник -80". На участке 6,5 соток. Общая площадь дома 74 кв м. На первом этаже расположена веранда, прихожая, кухня, гостиная с камином. На втором этаже - 2 спальни. В доме электрическое отопление плюс печь. Также На участке расположена баня (34 кв м) с кухней, террасой, жилой комнатой, душевой кабиной. Установлена стиральная машина и бойлер на горячую и холодную воду. Еще на участке имеется летняя кухня (18 кв м) мангальная зона, хоз. Блок. Идеальная локация. До ж/д станции маршрутки и автобус ходят регулярно. Автобусная остановка возле СНТ. Рядом расположены магазины Верный и Пятерочка. Дом зарегистрирован как жилой с правом регистрации. Прописан один собственник. Арт. 137585845