Горьковское ш., 71 км от МКАД
Искра СНТ, Богородский гор. округ
Дом 52 м², участок 8,3 сот., дерево, 2001 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 11.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 70 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 483 тыс. → дом ≈717 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,72 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Электрогорск ≈10,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13926
Рейтинг 66/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 248 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 717 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 788 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Искра СНТ | 7,3 сот. | 425 000 | 58 219 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Искра СНТ | 11,5 сот. | 699 000 | 60 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 6,4 сот. | 550 000 | 85 937 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шерна СНТ | 8,5 сот. | 700 000 | 82 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шерна СНТ | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Плес-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Антей СНТ | 6 сот. | 680 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Тимково д. | 22 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Антей СНТ | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Карабаново д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 575 / 88 630 / 100 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 601 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Алексеево д. | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Луговина СНТ | 55 м² | 7,1 сот. | 3 200 000 | 58 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фрунзенец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Алексеево д. | 47 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 95 745 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лесные Дали КП | 57,3 м² | 7,5 сот. | 5 000 000 | 87 260 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Горки д. | 54 м² | 6,4 сот. | 5 190 000 | 96 111 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дальняя д. | 54,1 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 29 575 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Караваево д. | 55 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Шерна СНТ | 50,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 801 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горки д. | 50 м² | 12 сот. | 4 650 000 | 93 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Аванс. Продается уютный дом с участком в снт "Искра", Богородский городской округ, Московской области. Участок 7,3 сотки, ровный, сухой, правильной формы. Участок зарегистрирован с определением границ. Выход в лес. На участке колодец (4кольца), электричество заведено в дом. Дом двухэтажный, каркасно-щитовой. Свайный фундамент, крыша покрыта металлическим проф. листом. Дом отапливается печью и электрическими конвекторами. В доме на первом этаже: веранда, кухня, две просторные комнаты. Второй этаж-большая комната. Все помещения в доме (кроме первого этажа) обшиты вагонкой. Дом крепкий, хорошо держит тепло. Также на участке есть хозяйственный блок для хранения инвентаря и летняя беседка. СНТ "Искра" имеет выгодное расположение, вокруг зеленый лес (грибы, ягоды). Речка. Тишина. Чистый воздух. Круглосуточная охрана, электрические ворота. Дороги в снт чистят регулярно, круглогодичный подъезд. Отличный вариант для тех, кто ищет крепкий дом с участком. Документы готовы, возможен конструктивный торг.