Горьковское ш., 64 км от МКАД
Лесной массив, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 7,9 сот., 2019 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 03.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 56 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 616 тыс. → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 158 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,85 млн / целевая ≈7,07 млн / пессимист. ≈6,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,79 млн ₽, маржа 60 %, ROI 152 %.
⚠ ROI 152 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: септик; отопление — печь; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Захарово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13924
Рейтинг 70/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 35 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 78 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 616 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 580 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной массив | 12,5 сот. | 2 400 000 | 192 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Лесной Орешек МДЗ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Лесной Орешек МДЗ | 7,4 сот. | 990 000 | 133 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесной Орешек МДЗ | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной массив | 30 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесной массив | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесной Орешек МДЗ | 14 сот. | 1 290 000 | 92 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карабаново д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карабаново д. | 9 сот. | 510 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карабаново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 000 / 157 800 / 157 800 |
| цена объекта | 1 995 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 695 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 851 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 281 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 785 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 152 % |
| пояснение расчета | ROI 152 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 152 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Жилино д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 50 м² | 8 сот. | 7 890 000 | 157 800 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Жилино д. да: «душевая кабина» + «отделка» | 50 м² | 8,3 сот. | 7 890 000 | 157 800 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сосны СНТ да: «душевой кабиной» + «мебелью» | 50 м² | 7,7 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 995 000 (−205 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 995 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Мечтаете о своем уголке природы без переплат и посредников? Продаю дачный участок 7,91 сотки в Ногинском районе Московской области напрямую, без риэлторов и комиссий. Что вы получаете: Земля: 7,91 сотки с кадастровым номером 50:16:0401032:59. Земли сельхозназначения, разрешённое использование для ведения дачного хозяйства. Идеально для сада, огорода и отдыха. Участок и инфраструктура: Огороженная территория на шлагбауме с удалённым доступом. Круглогодичный подъезд к участку. Соседи живут постоянно, что создает спокойную обстановку. Дачный дом: Просторное строение ~50 м2 на первом этаже + уютная мансарда ~20 м2. Готовые коммуникации: электричество, септик, колодец (требует умеренного углубления). Финансовая ясность: Кроме обязательного земельного налога, никаких дополнительных регулярных платежей, взносов или скрытых сборов нет. Текущее состояние и потенциал: Дача готова к проживанию с весны до осени и может стать отличной стартовой точкой. Дом требует внимания для всесезонного использования, что открывает возможность создать дом своей мечты, вложив средства именно в ремонт, а не в комиссии посредникам. Почему это выгодное предложение? Цена формируется без надбавки за услуги риэлторов. Вы платите только собственнику и можете направить сэкономленные средства на благоустройство участка или модернизацию дома. Кому подойдет: Практичным покупателям, ищущим отличное сочетание цены и возможностей. Тем, кто хочет вложиться в землю и создать проект под себя. Дачникам, готовым к умеренным работам по доведению дачи до идеального состояния. Готов ответить на все ваши вопросы по сути и организовать просмотр. С риэлторами и агентствами не сотрудничаю.