Горьковское ш., 56 км от МКАД
Гаврилово д., Богородский гор. округ
Дом 80 м², участок 30 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 6,2 млн; первая цена 6,2 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 49/100 · уверенность 56 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 3,79 млн → дом −385 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 54 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,1 млн / целевая ≈5,49 млн / пессимист. ≈4,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈392 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Захарово ≈11,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13923
Рейтинг 49/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 785 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 812 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гаврилово д. | 6,1 сот. | 1 250 000 | 204 918 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гаврилово д. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гаврилово д. | 8 сот. | 990 099 | 123 762 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гаврилово д. | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гаврилово д. | 5,9 сот. | 1 200 000 | 203 390 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гаврилово д. | 18,3 сот. | 4 400 000 | 240 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гаврилово д. | 9,6 сот. | 1 450 000 | 151 042 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гаврилово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гаврилово д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гаврилово д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 444 / 57 692 / 98 837 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 102 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 492 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 882 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 392 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Следово д. | 86 м² | 15 сот. | 8 500 000 | 98 837 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Возрождение СНТ | 90 м² | 16 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Карабаново д. | 104 м² | 15 сот. | 6 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 6 200 000 | история площадки |
| 05.06.2025 | 5 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 5 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2025 | 5 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 15.08.2025 | 4 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2025 | 5 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 28.10.2025 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 4 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.11.2025 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 27.12.2025 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.03.2026 | 3 900 000 (+300 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 400 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен залог!! 30 соток земли + дом: Живите сейчас, стройте потом! Есть возможность провести газ в дом.(Газ проведен по границе забора) К продаже предлагается большой участок 30 соток с добротным домом. В доме можно жить сразу или использовать его как временное убежище, пока на участке возводится дом вашей мечты. На территории уже имеются ключевые коммуникации и постройки: Колодец. Подведено электричество. Надежный кирпичный гараж. Важный плюс: есть возможность подвести газ, что делает объект еще более привлекательным для постоянного проживания! Идеальный выбор для тех, кто хочет начать новую жизнь за городом без промедлений.