Носовихинское ш., 79 км от МКАД
Проектировщик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 55 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,49 млн / целевая ≈2,24 млн / пессимист. ≈1,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13922
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 44 814 / 83 636 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 489 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 991 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Вертолет-2 СНТ | 54 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ветеран СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Физик СНТ | 56,7 м² | 10,4 сот. | 1 850 000 | 32 628 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ковровец-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Горняк СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Монтажник СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Анциферово д. | 55 м² | 6,8 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Спутник-2 СНТ | 52,4 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 28 626 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ново-Загарье д. | 55 м² | 13 сот. | 4 600 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Буровик СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 27 679 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За Объект внесен аванс Эксклюзивное предложение: дача в СНТ "Проектировщик" с превосходной транспортной доступностью всего 15 минут пешком до ж/д станции "Анциферово". На участке 12 соток правильной формы вас ждет ровная, сухая и высокая земля с установленными границами и богатым озеленением. Основной дом (55 кв.м.) с надежным столбчатым фундаментом, отделан сайдингом под профлистом. Первый этаж: 2 комнаты. Второй этаж: просторный холл и комната. Дополнительное строение уютный сруб (6х4 м) с закрытой верандой и отапливаемой комнатой, идеальное для гостей. Кухня оборудована всем необходимым, включая газовую плиту, и имеет удобную обеденную зону. Свой колодец Душевая и туалет отдельными строениями Полностью меблирован и оснащен техникой заезжай и живи! Один взрослый собственник, быстрая сделка гарантирована. Показ по согласованию.