Горьковское ш., 37 км от МКАД
Ногинск г., Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,89 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 68 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,1 млн / целевая ≈6,39 млн / пессимист. ≈5,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,69 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Захарово ≈3 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13920
Рейтинг 75/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 36.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 85 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 957 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 8,5 сот. | 2 500 000 | 294 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сирень СНТ | 7,1 сот. | 1 700 000 | 239 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яхонтовый Лес КЗиО тер. | 6 сот. | 1 456 000 | 242 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 182 / 105 463 / 118 571 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 741 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 386 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 677 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 687 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | да: «ванные» + «ремонт» | 70 м² | 6,2 сот. | 8 300 000 | 118 571 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 65,9 м² | 5,5 сот. | 6 950 000 | 105 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Управленец СНТ да: «с/у» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 4 500 000 | 68 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 600 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача рядом с лесом и озёрами в Подмосковье. Продаём любимую дачу в тихом и очень красивом месте Подмосковья. Снт охраняемое, спокойное, расположено в окружении леса, а участок вообще граничит с лесным массивом можно выходить прямо из калитки на прогулку за грибами и ягодами. Место идеально подойдёт тем, кто хочет отдыхать от города, наслаждаться тишиной, природой и свежим воздухом. Участок 6 соток. Участок ровный, сухой и высокий весной никогда не подтапливает. Территория ухоженная: часть выложена плиткой, часть засеяна газоном. Растут плодовые деревья и кустарники, всё давно плодоносит: яблони; слива; смородина; жимолость. Дом 70 м2. Дом полностью готов к проживанию, можно заезжать сразу после покупки. Внутри: две жилые комнаты; кухня; санузел; душевая кабина; горячая и холодная вода. Также остаются холодильник и плита. Коммуникации: колодец на 6 колец с летней подачей воды в дом; скважина 25 метров; бойлер на 80 литров; септик "Топас-5М". На участке есть дополнительные постройки: Гостевой домик 20 м2. Утеплённый, с двумя комнатами. Подходит для гостей или отдельного проживания. Баня 15 м2. Хорошая баня для отдыха после прогулок или рыбалки. Также есть хозяйственные постройки для хранения инвентаря и всего необходимого для дачной жизни. При желании можно подключить газ. Инфраструктура рядом. До ж/д платформы Захарово (Горьковское направление) около 3 км. От станции ходит местное такси. Поблизости есть всё необходимое: аптека; "Пятёрочка"; "Мясной рай"; пункты выдачи Wildberries, Ozon и Яндекс Маркет; строительный рынок; Азс; садовый центр. О самом месте. Снт находится в тупике, поэтому здесь нет лишнего движения и посторонних машин. Очень тихо и спокойно. В пешей доступности несколько чистых водоёмов можно купаться, рыбачить или кататься на сапах. Рядом есть как бесплатные, так и платные места для рыбалки. Лес буквально за забором летом грибы и ягоды собираем прямо рядом с домом. Расходы: членский взнос Снт около 17 000 Р в год; электричество обычно до 3 000 Р в месяц. Дача ухоженная, всё делали для себя, поэтому дополнительных вложений не требуется. Отличный вариант как для летнего отдыха, так и для регулярного проживания на природе.