Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Здоровье СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 49,6 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 2,99 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 435 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈792 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −450 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, септик (по описанию).
До ст. Поселок Лесной ≈1,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1392
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 512 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 792 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 923 / 68 500 / 114 583 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 244 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 884 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -449 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Дворики д. да: «санузел» + «ремонт» | 48 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 114 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Волна-Коломна СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 52 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 51 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лысцево с. да: «санузел» + «теплый пол» | 54 м² | 6 сот. | 3 699 000 | 68 500 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача СО Всеми Коммуникациями И Возможностью Прописки! В продаже дом, расположенный на участке 5,5 соток в Снт Дружба, всего в 10 минутах езды от Коломна, близ поселка Лесной, до поселка круглогодично ходит транспорт, есть школа, детский сад и поликлиника. Дом кирпичный, на железобетонном фундаменте, общей площадью 49,6 квадратных метров. Планировка дома вмещает в себя, три комнаты, террасу и совмещенный санузел. Две комнаты находятся на первом этаже и одна на втором, окна в доме пластиковые. Под всем домом есть подвал в полный человеческий рост. В дом заведены, электричество, вода и канализация(септик). На участке также есть баня, беседка и летний туалет с хоз блоком. Выделено немного места под грядки, а большую часть участка занимает красивый и ровный газон. Подъезд к дому возможен круглогодично, заезд в Снт осуществляется через автоматические откатные ворота, все соседи знают друг друга, взносы Снт выплачиваются 1 раз в год, размер 13,5 тысяч рублей. Один взрослый собственник более 5 лет, прямая продажа, без обременений. На все интересующие вас вопросы отвечу по телефону. Код пользователя: 185335. Номер в базе: 14446109.