Горьковское ш., 41 км от МКАД
Грибовское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 25 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,38 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈106 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −284 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, колодец.
До ст. Вохна ≈3,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13917
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 477 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 269 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 106 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 240 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Грибово ДНП | 13,2 сот. | 3 500 000 | 265 152 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8,7 сот. | 2 390 000 | 274 713 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Грибовское СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 380 000 | 297 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 19 сот. | 3 950 000 | 207 895 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,1 сот. | 600 000 | 49 587 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,1 сот. | 620 000 | 55 856 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 333 / 60 000 / 99 500 |
| цена объекта | 1 375 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 168 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -283 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Дубрава-3 КП | 24 м² | 7,4 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Природа-2 СНТ | 25 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Оптимист-2 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 99 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Меркурий СНТ | 25 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Березовая Роща СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Искра-911 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 820 000 | 27 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Заозерье СНТ | 21 м² | 6,1 сот. | 1 172 000 | 55 810 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Природа-4 СТ | 24 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Текстильщик СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 375 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 375 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в Снт Грибовское с возможностью прописки. Материал стен: каркас(брус, внутри и снаружи обшит вагонкой, также снаружи обшит сайдингом). Вода и электричество заведены в дом. Есть дровяная печь и электроводонагреватель. С/у в доме. Снаружи имеется колодец, септик, сарай и беседка. В шаговой доступности грибной лес. Магазин и автобусная остановка 10 мин пешком(прямой автобус до ж. Д. Станции и центра города) Озеро с песчаным пляжем 20 мин. Пешком. Возможен торг.