Горьковское ш., 92 км от МКАД
Клубничка-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 56,3 м², участок 8,6 сот.
Цена 3,2 млн ₽, поднимали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 16.12.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 514 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈926 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Крутое ≈5,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13914
Рейтинг 12/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 514 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клубничка-2 СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веснянка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клубничка СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 926 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 42 652 / 69 324 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 476 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 981 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 665 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 68 662 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Карболитовец СДТ | 56,3 м² | 4,6 сот. | 1 800 000 | 31 972 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тополиный пос. | 56,8 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 61 620 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клубничка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Орехово СНТ | 54,6 м² | 5,5 сот. | 1 980 000 | 36 264 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тюльпан СДТ | 60 м² | 7 сот. | 1 300 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Транспортник СНТ | 57,3 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 27 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рассвет СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Союз СНТ | 57,7 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 69 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дружба СНТ | 60 м² | 9,2 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.12.2025 | 3 100 000 | история площадки |
| 06.01.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 200 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой дом, ПОДХОДИТ ПОД ПРОПИСКУ. КОММУНИКАЦИИ: Электричество: 15 кВт Отопление: печное или электрическое; Канализация - септик; Водоснабжение - скважина В ДОМЕ: - кухня-гостинная, - одна комната на 1 этаже и 2 спальни на 2 этаже - санузел