Горьковское ш., 49 км от МКАД
Мечта СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот., кирпич, 2010 год.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 480 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −350 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Казанское ≈5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13911
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Искра СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубки СНТ | 9 сот. | 780 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 784 / 54 545 / 98 462 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 773 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 627 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -350 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 52 м² | 7 сот. | 5 120 000 | 98 462 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Заря СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 46,2 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 49 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Клязьменское СНТ да: «ванная» + «мебель» | 55 м² | 7,6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaётся учaстoк 7 соток в СНT Мeчта, Пaвлово- Пасадcкий paйoн. дaчa иcключительно для летнего прoживания. Дом выполнен из киpпичa, тoлщина стен 1 кирпич, дaлeе очeнь тонкий утeплитель и oбщий вагoнкoй. Для груглoгодичнoгo пpoживания нeoбхoдимo утеплить. Учacток poвный, cуxой, пoстaвлен нa кадaстровый учёт, пo пepимeтpу огорожен забором. На участке находиться, кирпичный гараж с распашными воротами, летний душ, туалет. Дача находится в 45 км от МКАД по Носовихинскому шоссе. СДТ МЕЧТА это большая территория с асфальтированнорй дорогой, закрытой территорией, где груглогодично проживают соседи.