Носовихинское ш., 52 км от МКАД
Мир СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 35,4 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 27.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 194 тыс. → дом ≈756 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈708 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,67 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −36 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Казанское ≈1,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13904
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 32 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 194 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 756 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 356 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 14 сот. | 450 000 | 32 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 708 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 54 286 / 80 000 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 758 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 480 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -35 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мир СНТ | 35 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Деулинская Слобода СНТ | 35 м² | 3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рябина СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 1 950 000 | 58 383 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Власово д. | 33,4 м² | 7,9 сот. | 2 100 000 | 62 874 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубок СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубровка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Евсеево ДП | 34 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 98 529 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 32,1 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 40 498 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.2 км | Субботинский СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143111687 Продаю дачу, расположенную по адресу: Паавлово-Посадский район, с. Рахманово, снт "Мир", дом 104. Участок общей площадью 6 соток, с выходом в лес и на пруд. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для садоводства. Дом общей площадью 35,4 кв.м. Назначение: жилой дом. Требует ремонта/под снос. Въезд в снт оборудован шлагбаумом, в снт установлены уличные камеры видеонаблюдения. Хорошее месторасположение снт Мир позволит вам добираться до дачи как автомобиле по Носовихинскому шоссе до с. Рахманово или на электричке до ж/д станции Казанское. От ж/д станции до снт 25 мин. пешком