Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Клязьменское СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., 2021 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈318 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Ленская ≈0,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13903
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 12.2 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 318 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 30 сот. | 8 500 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 550 000 | 255 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 21,6 сот. | 47 000 000 | 2 175 926 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 2,5 сот. | 1 650 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12 сот. | 6 300 000 | 525 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 60 978 / 82 589 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «комната в доме») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 45 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Курово д. | 45 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Павловский Посад СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6,8 сот. | 1 840 000 | 40 889 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дружба СНТ | 45,3 м² | 7 сот. | 1 680 000 | 37 086 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Радуга СНТ | 46 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 61 957 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 44,8 м² | 6,4 сот. | 3 700 000 | 82 589 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 45,6 м² | 7,8 сот. | 3 200 000 | 70 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 46,7 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 64 240 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Дубрава-2 КП | 45 м² | 10,3 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 000 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продадим свою уютную дачу. Находится она в черте города. Земли населённых пунктов. В 2028 в СНТ проведут Газ, многие уже оплатили подключение. От станции Павловский Посад 20 мин пешком или общественным транспортом. Рядом магазины, в шаговой доступности.Река Клязьма. Участок 8 соток , ухоженный, есть яблони, вишни, виноград, цветники. электричество 15 кВт напрямую от города. Скважина с чистой водой. На участке дом, два сарая, зона барбекю с мангалом и навесом от дожля . В доме есть всё необходимое. При договорённости оставим всю мебель(она новая) из натурального дерева. В доме три спальни и гостиная. Большая веранда, застеклённая в прошлом году. Ванная комната в доме . Свободная продажа, документы все готовы. Узаконили постройки, возможно приобрести по ипотеке. Участок ухоженный,