Носовихинское ш., 67 км от МКАД
Назарьево д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 67,7 м², участок 8,6 сот., каркас, 1993 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 61 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 8,6 сот. = 2,47 млн → дом ≈427 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 106 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,82 млн / целевая ≈7,94 млн / пессимист. ≈7,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,54 млн ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Назарьево ≈0,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13902
Рейтинг 81/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 42 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 473 000 ₽ (8,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 427 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 307 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Назарьево д. | 25 сот. | 7 900 000 | 316 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарьево д. | 7,5 сот. | 2 850 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 13,5 сот. | 3 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 8,3 сот. | 2 580 000 | 310 843 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарьево д. | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 054 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 625 / 108 785 / 117 284 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 818 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 377 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 936 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 054 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 535 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Березки Парк КП | 62 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 61 290 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 80 м² | 6 сот. | 8 450 000 | 105 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Федорово д. | 81 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 117 284 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Старт-1 СНТ | 86,4 м² | 10 сот. | 9 399 000 | 108 785 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 349 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (−149 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 099 000 (−101 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 999 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 699 000 (−300 000) | история площадки |
| 05.09.2026 | 2 900 000 (+201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс до 15.10.2026 г. Предлагаем двухэтажный дачный дом в СНТ Рассвет, расположенного в черте города Павловский Посад, близ деревни Назарьево. Расстояние от МКАД 60 км. по Горьковскому шоссе. Участок 8,5 соток с плодовыми деревьями, ровный без наклона, ровняли сами. Дом каркасный, фундамент ленточный, крыша черепица. Водa из скважины зaведeнa в дoм. Первый этаж: прихожая, гостиная 16 кв.м. С камином, две спальни. Второй этаж: гостиная 14 кв.м. и спальня 9 кв.м. С двумя гардеробными. На участке так же летняя кухня, дровяная баня с душевой, теплица, уличный водопровод, хозблок. В СНТ высокоскоростной проводной интернет. Удачное местоположение около выхода в лес (летом грибы и ягоды). До станции Назарьево 10 минут пешком. Дружные соседи, удобный заезд. Свободная продажа, один собственник, полная стоимость.