Горьковское ш., 39 км от МКАД
Елочка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 27,7 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 30.08.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 948 тыс. → дом −148 тыс. ₽, −5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈354 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈383 тыс. ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Захарово ≈4,8 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13899
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 948 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −148 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 343 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Газовик СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Газовик СНТ | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Газовик СНТ | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | М-7 Волга 33-й км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 354 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 200 / 55 278 / 80 769 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 594 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 417 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 383 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Богослово СНТ | 26 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 80 769 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Энергия-86 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Феникс СНТ | 28 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березовая Роща СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Золотые пески СНТ | 30 м² | 8,5 сот. | 3 990 000 | 133 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Березка-354 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елочка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Искра-911 СНТ | 25 м² | 9 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Северное СНТ | 30 м² | 9,3 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дубрава КП | 25 м² | 7,2 сот. | 3 200 000 | 128 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 17.10.2025 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1757777. Продается небольшая Дача 27.7 кв. М. На участке 10 соток. Имеется свет, скважина, отопление печь, забор. Огороженная территория Снт, автоматические ворота, асфальт до участка. В доме комната, кухня. Имеется туалет, душ, беседка, забетонированная территория под бассейн, хоз. Блок. Свежий воздух, так как рядом сосны. Один взрослый собственник, прямая продажа. Помощь в одобрении ипотеки.