Горьковское ш., 15 км от МКАД
Бабкина Дача СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Земля ≈664 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 2,66 млн → дом ≈643 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 40 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль ≈490 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: печь, баня.
До ст. Кашино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13897
Рейтинг 51/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 664 355 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 657 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 860 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 8 сот. | 8 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Радуга СНТ | 6,4 сот. | 5 200 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 117 718 / 158 416 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 994 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 744 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 495 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 995 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 490 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Поиск СТ | 52,1 м² | 6 сот. | 4 850 000 | 93 090 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 50,5 м² | 4,3 сот. | 8 000 000 | 158 416 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | 48,5 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 154 639 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Прометей СТ | 60 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 68 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 41,2 м² | 4,4 сот. | 4 850 000 | 117 718 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Никифорово д. | 60 м² | 6 сот. | 14 138 658 | 235 644 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Никифорово д. | 60 м² | 5,5 сот. | 14 026 918 | 233 782 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Балобаново с. | 35 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 148 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Уголек СНТ | 62,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.08.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.10.2025 | 3 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 600 000 (+300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
! Срочная Продажа! Дом для круглогодичного проживания, лес и озёра рядом, баня, гараж, газ есть прописка. Дом в (почти газифицированном Снт), подходит для Пмж (постоянного проживания). Возможна прописка. Отличное место рядом лес и озёра, свежий воздух, грибы, ягоды, рыбалка. Почти все соседи живут круглый год. . О доме: 3 комнаты. Кухня-гостиная с техникой: холодильник, стиральная машина, газовая плита (от баллона), мойка. Просторный коридор с печью (нужен ремонт). Уютная спальня: кровать 2×2 м, угловой шкаф, телевизор, балкон 2 этаж. Установлена лестница. В доме всё остаётся для проживания. . Участок и постройки: Баня с большим предбанником. Гараж с большим погребом. Душ с подогревом воды. Электричество и вода проведены. Участок ровный, ухоженный. . Инфраструктура: До автовокзала, школы, детсада и ТЦ "Шоколад" пешком. Установлен откатной шлагбаум. Спокойное место, удобный подъезд круглый год. Снт газифицировано (газ по границе). . Прописка возможна. Жила мама, дом в хорошем состоянии, но требует вложений. Подходит как для дачи, так и для постоянного проживания. Буду недоступен в ближайшее время, пишите в чат пожалуйста. Звоните или пишите в чат расскажу подробности, договоримся о показе.