Горьковское ш., 69 км от МКАД
Карболитовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 52 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 719 тыс. → дом ≈981 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 21 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −623 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Крутое ≈3,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13894
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 719 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 981 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 865 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 42 000 / 55 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 974 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 662 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -623 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Карболитовец СДТ | 50 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Текстильщик-3 СНТ | 49,2 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Вертолет-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Вертолет-1 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мечта СНТ | 66,2 м² | 8,7 сот. | 2 900 000 | 43 807 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача, недалеко от города (5 мин на автобусе, 1 мин пешком от остановки). Коммуникации: Электричество в доме, Санузел на улице. Водснабжение скважина и колодец. Дом из белого кирпича на ленточном фундаменте, крыша: шифер. В доме небольшая террасса, 2 комнаты на 1 этаже и мансардный этаж, Вся мебель остается в доме. Участок: Забор: с улицы профлист, с соседними участками сетка рабица. На участке есть садовые деревья яблоня, сливы, груша, кусты смородины, малины, клубники. На участке имеется банька с предбанником и сарай для инструментов. В шаговой доступности есть магазин, озеро. На этой даче есть возможность хорошо отдохнуть вдали от городской суеты, а плодородная земля порадует Вас богатым урожаем!