Горьковское ш., 52 км от МКАД
Затишье СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 65 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 286 тыс. → дом ≈3,21 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 76 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,68 млн / целевая ≈6,01 млн / пессимист. ≈5,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,17 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈7,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13890
Рейтинг 42/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 286 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лада СНТ | 6,6 сот. | 300 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 11,3 сот. | 950 000 | 84 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 714 / 89 255 / 127 692 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 683 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 015 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 346 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 171 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Звездочка СНТ да: «ванна» + «тёплый пол» | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Импульс СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75,6 м² | 6 сот. | 6 990 000 | 92 460 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Следово д. да: «санузел» + «мебелью» | 65 м² | 5 сот. | 8 300 000 | 127 692 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Луговина СНТ да: «ванная» + «теплый пол» | 76,7 м² | 5 сот. | 6 600 000 | 86 050 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме четыре комнаты, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Интерьер выполнен в теплых тонах, создающих атмосферу уюта. На первом этаже расположена кухня с необходимой мебелью и техникой. На участке площадью 5.5 соток находится баня, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. Территория ухожена, есть зона для барбекю. Для удобства владельцев предусмотрены центральное водоснабжение и выгребная яма. Дом расположен в Снт, до ближайшего магазина можно легко добраться по асфальтированной дороге. Подключен Wi-Fi и онлайн камеры видеонаблюдения по всему участку.