Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Лысцево с., Коломенский гор. округ
Дом 104 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,59 млн; первая цена 3,59 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,23 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 26 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,47 млн / целевая ≈7,62 млн / пессимист. ≈6,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 33 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: скважина.
До ст. Лысцовская ≈3,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1389
Рейтинг 74/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 99 % | 42.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 225 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 774 990 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лысцево с. | 12 сот. | 2 800 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лысцево с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лысцево с. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лысцево с. | 6 сот. | 1 080 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лысцево с. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лысцево с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лысцево с. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лысцево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 104 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 103 / 76 741 / 161 905 |
| цена объекта | 2 999 990 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 992 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 775 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 245 008 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лысцево с. да: «ванная» + «отделкой» | 112 м² | 7 сот. | 7 900 000 | 70 536 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шеметово с. да: «ванной» + «ремонт» | 111,1 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 26 103 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Семибратское д. да: «санузел» + «ремонтом» | 105 м² | 6,3 сот. | 17 000 000 | 161 905 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лысцево с. да: «ванная» + «отделку» | 112 м² | 7 сот. | 9 290 000 | 82 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 3 590 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 390 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 999 990 (−390 010) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 990 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138757776 Продается земельный участок 7 соток с двухэтажным домом из натурального сруба в деревне Лысцево городского округа Коломна. Дом строился для себя. Выполнены самые дорогостоящие этапы строительства возведен фундамент, собрана качественная коробка дома и смонтирована кровля. Отличная возможность завершить строительство по своему проекту, без переплаты за чужую отделку. Характеристики дома. Площадь около 104 кв. М; размер дома 8×8 м; два этажа; фундамент из бетонных блоков; сруб из натурального дерева; надежная кровля. Планировка по проекту: 1 этаж. Просторная кухня 16 кв. М; две комнаты; санузел. 2 этаж. Две комнаты; санузел; площадь около 40 кв. М. Коммуникации. Собственная скважина; электричество возможность подключения 15 квт; магистральный газ проходит по улице; коммуникации расположены по границе участка. Участок. Площадь 7 соток; ровный, правильной формы; земли населенных пунктов; вид разрешенного использования для дачного строительства; удобный круглогодичный подъезд. О локации. Деревня Лысцево современный активно развивающийся населенный пункт в городском округе Коломна. До центра Коломны около 10-15 минут на автомобиле, где расположены школы, детские сады, поликлиники, торговые центры, спортивные комплексы и вся необходимая инфраструктура. Рядом находятся автобусные остановки, удобный выезд на основные автомобильные дороги. До Москвы можно добраться по Новорязанскому шоссе. Тихое место с современной жилой застройкой отлично подойдет как для постоянного проживания, так и для загородного отдыха. Преимущества. Дом уже под крышей самые затратные строительные работы выполнены. Возможность реализовать собственный дизайн и планировку. Газифицированная деревня. Собственная скважина. Ровный участок правильной формы. Хорошие соседи и современная застройка. Отличный вариант для жизни за городом всего в нескольких минутах от Коломны. Один собственник. Документы готовы к сделке. Возможен быстрый выход на сделку.