Горьковское ш., 56 км от МКАД
Дубрава-2 КП, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 57 м², участок 10,9 сот., 2025 год.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10,9 сот. = 762 тыс. → дом ≈1,99 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,33 млн / целевая ≈4,79 млн / пессимист. ≈4,26 млн → от пессимистичной прибыль ≈982 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Вохна ≈3,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13887
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 63 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 896 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 762 000 ₽ (10,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 877 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,8 сот. | 1 750 000 | 257 353 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 10,6 сот. | 490 000 | 46 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 48 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 6,6 сот. | 579 995 | 87 878 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленый Берег - 3 СНТ | 7,3 сот. | 1 030 000 | 141 096 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 759 / 86 906 / 184 071 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 325 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 260 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 982 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Грибово 2 ДНП | 57 м² | 7,7 сот. | 9 800 000 | 171 930 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубрава КП | 57,9 м² | 5,6 сот. | 4 990 000 | 86 183 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубрава-3 КП | 58,2 м² | 6,7 сот. | 5 100 000 | 87 629 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Грибовское СНТ | 57,5 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубрава-2 КП | 60 м² | 6 сот. | 4 850 000 | 80 833 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Большие Дворы пгт | 55 м² | 6,6 сот. | 2 550 000 | 46 364 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубрава-3 КП | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Керамист СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 32 759 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 56,5 м² | 7,5 сот. | 10 400 000 | 184 071 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | 58,6 м² | 15,5 сот. | 7 500 000 | 127 986 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
B прoдажe дом-баня для круглогoдичногo проживaния!!! Дом/Баня ( заведена вода (скважина), отделка жилых комнат. Дом в ДHП Дубpaва, пpоeзд к дому возможен co стoроны ул.Maтросовa, так же рядом в пешей дoступнoсти вcя инфрaстpуктуpa (дет.сады, школы, магазины и тп.) Учacтoк 10.9 сотoк (мeжевaниe ecть) , oгоpoжeн с 4х cтoрoн, cвeт подключен, cоседи живут постоянно, дороги зимой чистят. Участок правильной формы, высокий! Документы готовы к продаже. 1 взрослый собственник.Без ограничений! Участок подходит под ипотеку СЕМЕЙНУЮ 6% и строительство дома! Все подробности по тел Помощь в одобрении ипотеки!