Горьковское ш., 71 км от МКАД · земля с домом
Клязьма СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 25,1 м², участок 7,5 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется электричество, водопровод, летний домик, площадью 25.1кв. М, беседка, колодец.»
Цена 750 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈189 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈402 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,15 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈918 тыс. → от пессимистичной прибыль −122 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Войново ≈1,6 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13884
Рейтинг 26/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 415 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 402 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 800 / 46 516 / 56 250 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 091 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 033 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -121 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дубравушка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 950 000 | 39 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Восход СНТ | 24 м² | 7,5 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Отдых СНТ | 24 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Текстильщик-4 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Текстильщик-2 СНТ | 24,5 м² | 8 сот. | 850 000 | 34 694 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Осенний сад СНТ | 25 м² | 8,5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 26 м² | 10 сот. | 950 000 | 36 538 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Карболитовец СДТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Приозерное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 180 000 | 47 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Ландыш СНТ | 25 м² | 6 сот. | 420 000 | 16 800 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 850 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок, площадью 753 кв. М, находящийся в экологически чистом районе Московской области на берегу реки Клязьма. Место тихое, живописное. На участке имеется электричество, водопровод, летний домик, площадью 25.1кв. М, беседка, колодец. Участок ровный, сухой, правильной прямоугольной формы. Дорога к участку с твердым покрытием. Торг уместен.