Щелковское ш., 40 км от МКАД
Надежда СНТ, Черноголовка гор. округ
Дом 40 м², участок 8 сот., кирпич, 2010 год.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,75 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,69 млн → дом ≈958 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 36 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −10 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Захарово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13883
Рейтинг 28/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 692 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 8,4 сот. | 900 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 248 000 | 208 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поляна СНТ | 6 сот. | 455 000 | 75 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пружонка СНТ | 8 сот. | 1 949 000 | 243 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макарово СНТ | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Макарово с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макарово с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пружонка СНТ | 4,1 сот. | 1 100 000 | 268 293 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Макарово с. | 6 сот. | 2 680 000 | 446 667 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 71 912 / 128 571 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 306 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 141 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 975 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 645 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -307 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Мечта СНТ | 35 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 128 571 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мишнево д. | 40 м² | 6,4 сот. | 3 900 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Макарово СНТ | 50 м² | 5,9 сот. | 3 250 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубрава СНТ | 51,5 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 67 961 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орбита-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Радуга СНТ | 29 м² | 5,6 сот. | 2 200 000 | 75 862 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 750 000 | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 40 кв. м., 8 соток, Щёлковское шоссе, 40 км от МКАД, с. Макарово, СНТ Надежда, г. о. Черноголовка. Дом комбинированный (кирпич-дерево), двухэтажный с печью-камином, вода и свет в доме, газ баллонный, туалет на улице. Первый этаж: кухня и комната, есть глубокий подвал, в котором установлена насосная станция на воду. Второй этаж: две спальни. Участок солнечный, сухой, ровный, правильной формы, ухоженный, полностью огорожен, есть въездные ворота, садовые деревья и кустарник, много цветов. Соседи с трёх сторон, все приличные люди, гармонистов нету. Садовое товарищество большое, полностью огорожено, на въезде автоматические ворота, дороги зимой чистят, очень хороший председатель, хозяйственный, садоводы его хвалят. Торг после осмотра.