Горьковское ш., 37 км от МКАД
Приозерное СНТ, Богородский гор. округ
Дача 10 м², участок 3,1 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 10 млн; первая цена 4,1 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 35 %
Земля ≈278 тыс. ₽/сот. × 3,1 сот. = 863 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 234 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 120 тыс.–355 тыс. ₽/м², медиана 237 тыс.
Ремонт ≈200 тыс. ₽; дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Захарово ≈2,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13865
Рейтинг 70/100 · уверенность 35 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 107 %); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 38.6 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 13.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 278 325 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 863 000 ₽ (3,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 337 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 233 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5,8 сот. | 1 500 000 | 258 621 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Жилино д. | 5,8 сот. | 1 600 000 | 275 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жилино д. | 5,9 сот. | 1 750 000 | 296 610 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 21 сот. | 6 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Сирень СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сирень СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 120 000 / 237 272 / 354 545 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 10 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приозерное СНТ | 11 м² | 3 сот. | 3 900 000 | 354 545 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Урожай СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 4 100 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 6 900 000 (+2 800 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 5 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 4 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 9 999 999 (+5 099 999) | история площадки |
| 26.05.2026 | 5 777 777 (−4 222 222) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 666 666 (−2 111 111) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 555 555 (−111 111) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 000 000 (−555 555) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лазурный Берег У Озера рядом с Ногинском. Таких участков становится всё меньше: первая линия воды, тишина, плодовые деревья и возможность отдыхать у озера в нескольких шагах от дома. По документам участок 3,11 сотки. Его выбирают не из-за количества земли, а из-за самой локации собственного пространства у воды, которое сегодня найти гораздо сложнее, чем обычный участок большего размера. На участке расположен летний домик, есть электричество, источник воды, место под теплицу и возможность дальнейшего развития территории. В нескольких минутах еще два природных озёра, грибной / ягодный лес, рыбалка, прогулочные маршруты и просторная инфраструктура загородного клубного отдыха. Удобный подъезд по Горьковскому шоссе, рядом станция Мцд4 Захарово: - 1 час 15 минут от Москвы Мцд4 ; - 10 минут // 5 минут: на маршрутке //. На такси от дачи до станции Мцд4 Захарово; - 10 15 минут до: магазинов Лента, ДА, Магнит, Пятерочка, Верный //. маркетплейсов WB, Озон, Яндекс Маркет. - 15 минут до городского пляжа на Черноголовском пруду рядом с Морозовскими мануфактурами и фамильным домом фабрикантов Морозовых. - автобусная остановка через дорогу от вьезда на дачи ( 100 метров до участка). Это вариант для тех, кто ищет не просто землю, а уникальный дачный берег у озера, куда хочется приезжать снова и снова.