Горьковское ш., 50 км от МКАД
Буровик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 32 м², участок 6 сот., брус.
Цена 820 тыс. ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 53 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 351 тыс. → дом ≈469 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈697 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈505 тыс. ₽, маржа 29 %, ROI 41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; газ — нет; свет — есть.
До ст. пл. 14 км ≈3,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13860
Рейтинг 67/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 82 % | 40.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 351 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 469 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 656 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Белый Мох СНТ | 14 сот. | 799 000 | 57 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михалево д. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михалево д. | 13,4 сот. | 3 000 000 | 223 881 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михалево д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Михалево д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 286 / 71 667 / 96 667 |
| цена объекта | 820 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 697 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Зеленый дол СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 30 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 71 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Орбита СНТ да: «санузел» + «мебель» | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 820 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 820 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1 этажный каркасный дом, построен в 1998году. Состояние жилое, его хватит лет на 15 или до момента постройки своего нового дома. Участок 6 соток, по факту 9.4 сотки. Огорожен сеткой рабицей. Последние 8 лет практически им не занимались, поэтому заросший. Рядом с прудом, пруд сейчас начали чистить и облагораживать. 20-30 минут пешком до Горьковского шоссе, остановка автобуса до Электрогорска, Павловского Посада и Ногинска. До Мкад 57км. В снт есть магазинчик, сетевые в 15 минутах езды в деревне Кузнецы. Электричество есть, водопровод летний, канализации и газа нет. В лесу много грибов и ягод. Есть место под строительство нового дома. Дорога от шоссе ровная, асфальтовая крошка и в одном месте плиты жб. В данные момент идет оформление документов, Торг. Рассматриваю аренду и рассрочку.