Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Нижнее Хорошово с., Коломенский гор. округ
Дом 38 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 63 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −688 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорошово ≈0,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1386
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 389 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 611 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 395 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 13,6 сот. | 2 750 000 | 202 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 8,7 сот. | 850 000 | 97 701 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нижнее Хорошово с. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижнее Хорошово с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нижнее Хорошово с. | 17 сот. | 1 000 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 857 / 77 922 / 147 297 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -688 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Океан СНТ | 36 м² | 11,3 сот. | 2 700 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Амерево с. | 36 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Парфентьево с. | 35 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 40 м² | 14 сот. | 4 850 000 | 121 250 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | Амерево с. | 43 м² | 7,5 сот. | 9 990 000 | 232 326 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Коломенский № 4 СНТ | 38,5 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 77 922 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 37 м² | 7,2 сот. | 5 450 000 | 147 297 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 40 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагаем! Одноэтажный отдельно стоящий бревенчатый дом, расположенный в Коломенском городском округе, село Нижнее Хорошово. Общая площадь дома с учетом пристройки 50.8 кв. М, основное бревенчатое помещение 38.7 кв. М. В доме электричество, вода из скважины, печь. Участок правильной прямоугольной формы, ухожен, полностью огорожен, площадью 11 соток(фактически 14 соток). На участке плодово-ягодные деревья и кустарники, теплица, уличный туалет, летний душ с подогревом воды. Красивейшее место Коломенского района, недалеко от дома Никольская часовня, водоем для ловли рыбы, в шаговой доступности лес. Вся необходимая инфраструктура вблизи дома, а также недалеко ж/д станция Москва-Рязань, остановки автобуса, сетевые магазины, аптека, пункты выдачи и т. Д. Круглогодичный хороший подъезд. Подходит под ипотеку. Прямая продажа. Более 5 лет в собственности.