Горьковское ш., 51 км от МКАД
Комета СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 16 сот., брус.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,07 млн / целевая ≈4,56 млн / пессимист. ≈4,06 млн → от пессимистичной прибыль −596 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈10,5 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13852
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 006 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Комета СНТ | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Посадская Слобода СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Источник СНТ | 7 сот. | 420 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Посадская Слобода СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалка СНТ | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалка СНТ | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 48 320 / 99 415 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 056 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -596 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Зарянка СНТ | 130 м² | 19 сот. | 4 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шерна СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Алексеево д. | 110 м² | 11,5 сот. | 7 250 000 | 65 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Виктория-2 СНТ | 130 м² | 12 сот. | 11 500 000 | 88 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Импульс СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Алексеево СНТ | 100 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Луговина СНТ | 85,5 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 99 415 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 104 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 41 346 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается два смежных участка, общей площадью 16 соток. Дом 120 кв. М с пристроенной сауной (вход из сауны в дом и на улицу) готов на 95 % 2 этажный каркасный (толщина утепления 150мм). + Летняя кухня с утеплением, техническое (складское) помещение, навес для авто, парник. Технический план дома не формировался, на учёт дом, как жилой, ещё не поставлен. Все документы в порядке. Обременений нет, проблем с документами нет (свежих фото тоже). Прямая продажа, Собственник! Причина продажи дачи переезд в другой район. Не нужна. Да, цена реальная, недолго (до сентября). Если быстро не продам, буду продавать основательно за полную цену. Не дозвонились, напишите в сообщения перезвоню. Дозвониться до меня сразу тяжело.