Горьковское ш., 89 км от МКАД
Клубничка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 37 м², участок 6 сот., 1996 год.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 378 тыс. → дом ≈1,47 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 27 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈910 тыс. / пессимист. ≈809 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −174 %, ROI −63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина.
До ст. Крутое ≈6,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13850
Рейтинг 11/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 980 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 378 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 472 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 784 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Клубничка СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Магнолия сад. уч. | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тополиный пос. | 10,5 сот. | 1 100 000 | 104 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Тополиный пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яблонька СНТ | 8,1 сот. | 950 000 | 117 284 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-2 СДТ | 7,7 сот. | 400 000 | 51 948 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Яблонька СНТ | 6,5 сот. | 400 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Яблонька СНТ | 10,4 сот. | 700 000 | 67 308 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 571 / 28 571 / 29 167 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 960 000 ₽ |
| продажа: целевая | 910 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 809 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 403 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −174 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Текстильщик-3 СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 36 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Весна СНТ да: «сан.узелоборудованная» + «под ключ» | 35 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Содружество СНТ да: «душевая кабина» + «кухонным гарнитуром» | 34,3 м² | 6,3 сот. | 2 490 000 | 72 595 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заря СНТ да: «ванная» + «мебель» | 35 м² | 6 сот. | 930 000 | 26 571 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
красивый ухоженный небольшой домик отделанный внутри так и снаружи. отопление электрическое в доме диван стол стулья холодильник шкаф все остаётся. участок ровный сухой,вода скважина,заведена в дом и в отдельную душевую. для летнего отдыха самое то ,что нужно.так же земля хорошая ,все растет. приезжайте смотрите,все расскажу я собственник,дача оформлена как жилая.все документы на руках.