Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Натальино д., Егорьевск гор. округ
Дом 24,6 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 29.10.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 431 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 104 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈292 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −153 %, ROI −61 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈22,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1385
Рейтинг 11/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 431 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 569 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 104 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Волково д. | 3,7 сот. | 250 000 | 67 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Волково д. | 18 сот. | 450 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Раменки с. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березняки д. | 13 сот. | 450 000 | 34 615 | в продаже 13.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменки с. | 17,3 сот. | 270 000 | 15 607 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 18,4 сот. | 500 000 | 27 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 7,5 сот. | 590 000 | 78 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мелентеево д. | 4,5 сот. | 750 000 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 292 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 226 / 58 488 / 86 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 401 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 331 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 121 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 721 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −153 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Карповская д. | 25,7 м² | 12,8 сот. | 990 000 | 38 521 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Старое д. | 26,2 м² | 11,7 сот. | 1 300 000 | 49 618 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Дединово с. | 25 м² | 14 сот. | 1 550 000 | 62 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Леоново д. | 23 м² | 20 сот. | 1 150 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Любичи с. | 24 м² | 11 сот. | 1 950 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Дединово с. | 20,5 м² | 18 сот. | 1 250 000 | 60 976 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Юрцово д. | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Подосинки д. | 31 м² | 13 сот. | 999 000 | 32 226 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Иншаково д. | 30 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Продаётся деревенский бревенчатый дом по документам 24 кв. М, но по факту около 50 кв. М. (холодное помещение). Дом 1998 года постройки. Основные характеристики: * В дом заведён свет. * Печное отопление можно жить зимой, дом тёплый. * Фундамент высокий и крепкий, имеется подпол. * Окна пластиковые. Дополнительные удобства: * На участке имеется действующая баня. * Имеется летняя пристройка для комфортного отдыха. * Есть хороший просторный сарай. * Дровник. * Летний душ. * Участок размежёван правильной формы, площадь 15 соток. * Один взрослый собственник.