Носовихинское ш., 55 км от МКАД
Павловский Посад СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 35 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 21.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 227 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −402 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; в описании: скважина.
До ст. Вохна ≈1,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13849
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 43 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 842 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 227 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 223 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,2 сот. | 247 620 | 24 276 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10,3 сот. | 700 000 | 67 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 5 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 32,3 сот. | 898 000 | 27 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 51 250 / 93 056 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 788 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 699 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -402 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Дружба СНТ | 36 м² | 7 сот. | 1 550 000 | 43 056 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 31 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 53 226 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Форос СНТ | 33 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 30 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | 40 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Текстильщик СНТ | 30 м² | 6,2 сот. | 2 290 000 | 76 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Фрязевский Садовод СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Надежда СНТ | 31,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Березка СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 52 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Имени Мичурина СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 3 350 000 | 93 056 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Выставлен на продажу дачный участок с садовым домиком находящийся по адресу: Московская область, город Павловский Посад, улица Лесная 74. Садовое товарищество "Здоровье". Земельный участок 6 соток с межеванием, границы согласованы, сведения внесены в кадастр. На участке расположены: Садовый домик, строительная бытовка, сарай. Электричество подключено, вода из колодца + скважина, забор - штакетник. СНТ находится в пределах городской черты Павловский Посад. Категория земель - ЗНП - земли населенных пунктов (можно построить жилой дом и прописаться) Остановка общественного транспорта в 400 метрах от ворот снт. Ближайшая ж-д станция Вохна, 1,5 км пешком. Удобный асфальтированный подъезд по Носовихинскому шоссе, 50 км от МКАД. Двое взрослых собственников, в праве более 5-ти лет. Кадастровый номер земельного участка: 50:17:0021412:199