Горьковское ш., 56 км от МКАД
Виктория СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 45 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,39 млн → дом ≈257 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Электрогорск ≈2,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13843
Рейтинг 42/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 116 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 393 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 257 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белый Мох-2 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Брянцево Поле СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 31 000 / 40 476 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 024 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Зеленый СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Белый Мох-1 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Липовая Грива СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 40 476 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фиалка СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 45 м2 с двумя этажами, расположенный на участке 12 соток в Снт. Дом построен из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию и долговечность конструкции. В доме выполнен косметический ремонт, а также имеется терраса для отдыха на свежем воздухе. На территории участка достаточно места для садоводства или организации зоны отдыха. Для удобства владельцев предусмотрен Wi-Fi. Санузел находится на улице. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком, что делает объект удобным для постоянного проживания. Дом готов к проживанию без необходимости дополнительных вложений.