Горьковское ш., 53 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 61 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,97 млн / целевая ≈2,67 млн / пессимист. ≈2,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,38 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13835
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 680 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 934 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 9 сот. | 590 000 | 65 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 185 / 49 038 / 69 930 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 969 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 672 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 375 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 380 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Ландыш СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 563 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Электропередача СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 35 185 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Турист СНТ | 69,3 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 53 391 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дружба СНТ | 61 м² | 4,4 сот. | 3 500 000 | 57 377 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аргуновка СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 922 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Кулиги-1 СНТ | 70 м² | 7,4 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Березки СНТ | 57,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 69 930 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Ромашка СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Полянка СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в хорошем состоянии. Отдельная веранда со входом в кирпичную баню. Участок ухоженный. На участке смородина красная и черная, молодые яблони, груши, сливы и тд и тп. Туалет на улице. Есть колодец, но для полива только. Водопровод централизованный с Мая по Октябрь. Вьезд в Снт ворота с пульта. Последний взнос в 2025 без электрики был 10000. Собственник один. Все документы имеются. Сайдинг и пластиковые окна 2024г. Снт Восток.