Горьковское ш., 73 км от МКАД
Ротор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 70 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 13.05.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Земля рядом ≈189 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −718 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Усад ≈1,5 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13832
Рейтинг 20/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 510 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 1 800 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 28 826 / 44 615 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 180 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 071 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 962 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 744 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -718 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Дубравушка СНТ | 75 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 28 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Восход-2 СНТ | 80 м² | 5,4 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ротор СНТ | 55 м² | 6,6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубравушка СНТ | 58 м² | 9 сот. | 1 350 000 | 23 276 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Клондайк СДТ | 74,1 м² | 12 сот. | 3 050 000 | 41 161 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Восход-2 СНТ | 85 м² | 9,5 сот. | 2 200 000 | 25 882 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Содружество СНТ | 75,9 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 28 986 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Клондайк СДТ | 63,4 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 39 432 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Урожай СНТ | 77,4 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 28 424 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Березки СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом с хорошим фундаментом.1 этаж из бревна,2 щитовой.15 мин ходьбы от ст. Усад. Рядом река Клязьма. Экологически чистое место. Все в соснах вокруг. Грибы и рыбалка. На территории магазин. Везде видеонаблюдение и шлагбаум с телефона. Асфальт до дома. Электричество.