Горьковское ш., 53 км от МКАД
Маяк-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 115 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 26.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −742 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: септик; свет — есть; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Янтарная ≈11,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13827
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 1.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 972 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 148 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 926 / 38 889 / 66 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 797 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 597 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -742 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Шерна СНТ | 100 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Источник СНТ | 131 м² | 7,2 сот. | 8 500 000 | 64 885 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Луговина СНТ | 120 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Нефтяник-7 СНТ | 108 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 25 926 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Комета СНТ | 90 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зеленый дол СНТ | 91,5 м² | 6,7 сот. | 3 500 000 | 38 251 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Зеленый дол СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 38 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Алексеево СНТ | 100 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ново-Озерное СНТ | 85 м² | 8 сот. | 4 700 000 | 55 294 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное СНТ | 81,1 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 487 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.08.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в лесной зоне, земельный участок 6 сот., по факту около 8 сот. Жилой Дом 115 кв м, бревенчатый с каркасно-щитовыми пристройками. Фундамент блочный с кирпичной кладкой по периметру. В доме: 1 этаж: Холл, кухня (вода заведена), комната-студия, гостиная с печ. Кой "Голландкой" кирпичная кладка, с/у, выход из дома в гараж. 2 этаж: холл, 3 спальни, балкон. Подвальное помещение в доме с улицы. Доп. Отопление-конвектора. Баня с комнатой отдыха, парной, помывочной ( вода заведена, есть бойлер). Летний душ, туалет, хоз. Помещение. Зона барбекю с печкой. Теплица. Надувной бассейн. На участке много цветов, деревьев (слива, яблоня, груша, вишня) и кустарников (смородина черная и красная, крыжовник). Электричество до 15 квт. Скважина 11 метров (вода чистая, питьевая, попали в питьевую жилу). Септик. Интернет в снт. Забор из проф. Настила с калит кой и воротами. Освещение дома и улицы. Магазин в пешей доступности. 15 мин. Езды до г. Электрогорс. Ка (ж/д станция, автостанция, рынок, ТЦ, магазины, аптеки, больница, полик. Линика). В собственности: Земельный участок и дом ( Жилой). Межевание проведено. Пение птиц, аромат сосен, сбор грибов и ягод, водоем-купание, рыбалка, что еще нужно для прекрасного отдыха и незабываемого время препровожде. Ния. Получайте максимум удовольствия. Пусть эта дача подарит вам массу. Положительных эмоций.