Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Косяково д., Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 621 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,13 млн / целевая ≈5,51 млн / пессимист. ≈4,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈767 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Виноградово ≈9,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1382
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 37 % | 16.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 76 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 51 744 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 621 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 479 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 053 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Косяково д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косяково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Косяково д. | 7,4 сот. | 620 000 | 83 784 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Аргуново д. | 7 сот. | 649 000 | 92 714 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново д. | 10,1 сот. | 490 000 | 48 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Аргуново д. | 27,5 сот. | 4 900 000 | 178 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косяково д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 11,5 сот. | 750 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 069 / 79 120 / 111 111 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 128 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 822 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 767 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Аргуново-1 КП | 72 м² | 7,7 сот. | 7 700 000 | 106 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аргуново д. | 69,6 м² | 6,8 сот. | 5 200 000 | 74 713 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Глиньково д. | 72,5 м² | 12 сот. | 1 599 999 | 22 069 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Озерный КП | 72 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Новое Давыдово КП | 72 м² | 6,2 сот. | 5 750 000 | 79 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бельково д. | 74,8 м² | 11,1 сот. | 2 300 000 | 30 749 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аргуново-1 КП | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Акварель КП | 76 м² | 10 сот. | 7 700 000 | 101 316 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аргуново-5 ДНП | 64 м² | 6,4 сот. | 5 800 000 | 90 625 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Марьинка дп | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом с земельным участком в Воскресенском районе, деревне Аргуново д 2!. Участок чистый ухоженный засеян газонной травой! Дом 75 кВ метров! Фундамент отличный, 3 комнаты и терраса. Помогу с подключением Газа! Ведутся работы по подключению газа! Также могу рассмотреть продажи в рассрочку без процентов по договору! Фундамент крепкий перекладывался в 2024 году полностью! Место хорошее никах взносов нет! Дороги чистятся!