Горьковское ш., 70 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 18,5 м², участок 4,6 сот., кирпич.
Цена 940 тыс. ₽, снижали с 1,13 млн; первая цена 855 тыс. ₽ от 07.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 868 тыс. → дом ≈72 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 38 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈270 тыс., покупка после торга ≈799 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −34 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Войново ≈2,2 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13818
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 72 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 892 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубравушка СНТ | 3,3 сот. | 400 000 | 121 212 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубравушка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Барская Гора пос. | 19,5 сот. | 1 299 999 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Клязьма СНТ | 4 сот. | 2 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 300 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 2 900 000 | 580 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Войново-Гора д. | 11,2 сот. | 6 200 000 | 553 571 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Клязьма СНТ | 9,4 сот. | 3 100 000 | 329 787 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Войново-Гора д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Войново-Гора д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 270 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 64 516 / 90 000 |
| цена объекта | 940 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 799 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Карболитовец СДТ | 23 м² | 4,6 сот. | 1 900 000 | 82 609 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дружба СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубравушка СНТ | 15,6 м² | 4 сот. | 600 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Звездочка СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Березка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Ветеран СНТ | 21,5 м² | 6,4 сот. | 1 400 000 | 65 116 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Фарфорист СНТ | 21,2 м² | 6,5 сот. | 1 355 000 | 63 915 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 855 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 130 000 (+275 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 000 000 (−130 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.07.2026 | 940 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 940 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается небольшая, но уютная дача в поселке Городищи (станция Усад, Снт "Рассвет"). Собственник один моя свекровь, но ей сложно и не удобно показывать дачу, поэтому показываю я в будни самостоятельно или вместе с ней по выходным. Предупреждаю дачей давно не занимались и участок сильно зарос. При желании можно убрать секцию забора и пригласить трактор чтобы удалить все ненужные насаждения и посеять газон. Рядом с участком река и лес, в километре от дачи (960 м) находятся магазины (Пятерочка, Магнит, Дикси, Верный, Бристоль, 2 мясные лавки и еще несколько розничных магазинчиков). Рядом с Снт лесопилка и стройматериалы с большим ассортиментом садовых принадлежностей, мангалов, беседок и. Т. П. На участке (462 м2) расположены многолетние плодовые деревья и кустарники (яблони, сливы, смородина, виноград). Яблонь 6 видов. Через сезон делаем соки, сидр и кальвадос. Домашние винокуры оценят). Снт не охраняемое и не приходится платить космические взносы за охрану и шлагбаум. Имеется общественный чат с председателем, где решаются вопросы благоустройства. Ж/Д в пешей доступности. От станции Усад до дачи, по реальным оценкам, 30 минут энергичным шагом, и 38 минут спокойным. Можно доехать автобусом от станции (проезд 50 р) до магазина Пятерочка, тогда путь до дачи минут 10! Так же, по поселку работает такси (от 100 р). Никаких построек кроме дачи на участке нет. (Туалета на улице нет, хозблока и бани тоже). Дом с высоким фундаментом, сухой и чистый, построен из белого кирпича (18,5 м2-общая площадь). На первом этаже домаимеется небольшая зона с диванами, а так же скважина с водой. Скважина 8 м, установлена внутри дома. На мансардном этаже установлены просторные окна с балконом, с которого открывается вид на участок. В доме, на обоих этажах проведено электричество (220в). Дом не является жилым, поэтому в материнский капитал приобрести не получится. Юридически чист. Все необходимые документы для заключения сделки имеются: - Права собственности на участок и постройку. - Кадастровый паспорт и план участка. - Межевание. - Собственник один! В залоге/долгах/наследстве и прочих неприятностях не числится. По всем вопросам обращаться в чат или звоните по телефону (8:00-20:00). С риэлторами не сотрудничаем!