Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Октябрьское с., Коломенский гор. округ
Дом 96 м², участок 17,8 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 17,8 сот. = 827 тыс. → дом ≈2,27 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,24 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈539 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: баня.
До ст. Чёрная ≈9,6 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1381
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 2.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 462 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 827 000 ₽ (17,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 273 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 677 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Октябрьское с. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Октябрьское с. | 24 сот. | 1 499 000 | 62 458 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мостищи д. | 12,5 сот. | 300 000 | 24 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Подосинки д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 735 / 69 932 / 166 667 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 242 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 930 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 994 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 539 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Подосинки д. | 98 м² | 16 сот. | 3 600 000 | 36 735 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Негомож д. | 90 м² | 15 сот. | 15 000 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Негомож д. | 89 м² | 11 сот. | 4 550 000 | 51 124 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Городец с. | 89,7 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 44 593 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Зарудня д. | 104 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 100 962 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Пестриково с. | 91 м² | 18,5 сот. | 6 700 000 | 73 626 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дединово с. | 100 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Октябрьское с. | 67,6 м² | 23,1 сот. | 5 490 000 | 81 213 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Негомож д. | 116,5 м² | 20 сот. | 13 900 000 | 119 313 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Комлево д. | 108,7 м² | 24 сот. | 7 200 000 | 66 237 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 3-этажный дом 17,78 сот. В Коломенском р-не (рядом Ока и карьер). Газ, погреб, летняя кухня. Описание: Предлагаю к продаже уютный дом в живописном месте Коломенского района. Отличный вариант как для постоянного проживания, так и для организации загородного отдыха (есть потенциал под глэмпинг). Характеристики дома: Технология: Каркасная, 1 этаж утеплен. Этажность: 3 уровня. 1 этаж: Чистовая отделка, кухня, зал-спальня, санузел (туалет + ванная). 2 этаж: Свободная планировка (без отделки). Пока вход на второй этаж через лестницу обычную из кухни. Планировался отдельный вход с улицы с крытой веранды. Подойдет под 1 большую комнату или 2 спальни. 3 этаж: Чердачное помещение (кладовка). Отопление: Газовый и электрический котлы (газ по границе участка). Вода: Центральная. Подвал: Монолитный погреб под всем домом. Бонусы: Стройматериалы на навес и утеплитель (на 2 этаж). Участок (17,78 соток): Плодовый сад (яблони, деревья) с хорошим урожаем. Кованая мангальная зона. Летняя кухня, хозяйственный сарай, курятник. Инфраструктура и локация: Рядом песчаный карьер (пляж, купание) и река Ока. 15-20 минут езды до центра Коломны. Пешая доступность: 2 продуктовых магазина, фермерская лавка. Соседнее село: Пятерочка, Озон. Рядом летная школа (поток клиентов для арендного бизнеса). Перспективы: Большой участок позволяет возвести баню и несколько гостевых домов для сдачи в аренду (глэмпинг). Высокий туристический поток за счет близости Оки, карьера и аэродрома. Звоните! Организую показ в удобное время.