Горьковское ш., 25 км от МКАД
Металлист СНТ, Богородский гор. округ
Дом 70 м², участок 10 сот., 2022 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 89/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈491 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 101 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 117 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,5 млн / целевая ≈7,65 млн / пессимист. ≈6,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,85 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кашино ≈1,1 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13808
Рейтинг 89/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 490 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 908 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Прометей СТ | 5,3 сот. | 2 600 000 | 490 566 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-215 СНТ | 48 сот. | 5 190 000 | 108 125 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-215 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Монино пгт | 24 сот. | 25 000 000 | 1 041 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Монино ДНТ | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кашино СНТ | 6 сот. | 4 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монино пгт | 30 сот. | 14 700 000 | 490 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Обухово пгт | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шульгино д. | 43,8 сот. | 24 539 200 | 560 256 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шульгино д. | 47,1 сот. | 24 015 900 | 509 892 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 101 389 / 116 991 / 185 714 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 079 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 853 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Аборино Люкс КП да: «санузел» + «меблирован» | 70 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 185 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Салют-2 СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 69,5 м² | 9 сот. | 7 620 000 | 109 640 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Лесное ДНП да: «санузел» + «отделка» | 72 м² | 10 сот. | 7 300 000 | 101 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ласточка СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 76 м² | 10 сот. | 9 450 000 | 124 342 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 000 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший участок, живописное место