Егорьевское ш., 82 км от МКАД
Красный Берег СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 559 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −78 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Смолево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13801
Рейтинг 21/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 559 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 441 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 586 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Павловский Посад СНТ | 6 сот. | 1 298 000 | 216 333 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Павловский Посад СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чисто-Перхурово д. | 6 сот. | 545 000 | 90 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сирень СНТ | 5,9 сот. | 200 000 | 33 898 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 143 / 31 813 / 50 714 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 178 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 069 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 960 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −78 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Строитель СНТ | 70 м² | 6,6 сот. | 1 550 000 | 22 143 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6,9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чисто-Перхурово д. | 70 м² | 6,9 сот. | 3 550 000 | 50 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Связист СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергия-80 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 24 265 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Анциферово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Проектировщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Анциферово СНТ | 68 м² | 5,3 сот. | 2 050 000 | 30 147 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Елизарово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Фотон СНТ | 67 м² | 8,6 сот. | 2 600 000 | 38 806 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 21.08.2026 | 1 250 000 (−750 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 1 800 000 (+550 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 13:21 | снова в продаже | — → 2 000 000 |
Описание
Продается уютный, светлый дом площадью 70 кв.м на ухоженном участке 6 соток в обжитом СНТ Красный Луч. Идеальный вариант как для семейного дачного отдыха, так и для круглогодичного проживания на свежем воздухе! Преимущества дома и участка: Торг.