Горьковское ш., 52 км от МКАД
Прогресс СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 680 тыс. ₽; цена не менялась с 19.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 67 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 428 тыс. → дом ≈252 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 30 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈578 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈424 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Электрогорск ≈12,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13797
Рейтинг 55/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 19 % | 1.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 428 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Искра СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маяк-4 СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 661 / 39 286 / 54 167 |
| цена объекта | 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 578 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 377 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 139 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 902 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 424 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Чайка-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наука СНТ | 70,8 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 661 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Морозко СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Васютино д. | 65 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 40 769 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Антей СНТ | 62,3 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 47 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Васютино д. | 67,4 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 31 899 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Аргуновка СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 000 050 | 36 970 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маяк-5 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ландыш СНТ | 77 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 32 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.08.2026 | 680 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 680 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу с пропиской! С тремя постройками, один дом оформлен как жилой, каркасно/щитовой, внутри обшит деревянной вагонкой, состоит из двух комнат. Баня коробка новая, нужна отделка. Печь в бане. Много строй материалов. Кирпичный дом с подвалом на ленточном фундаменте, стены требуют отделки. Душ летний, туалет, центральный водопровод, скважина. Участок высокий, правильной формы, огорожен сеткой Рабица, стоянка для авто., В Снт ворота с пульта, сторож. Автобусная остановка 30 минут пешком.