Горьковское ш., 51 км от МКАД
Озерки СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 54 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 525 тыс. → дом ≈425 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈438 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈13,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13788
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 14 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 469 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 525 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 870 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Калинка СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Калинка СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Эдем СНТ | 8 сот. | 999 900 | 124 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 53 939 / 63 158 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 906 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 761 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 325 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 437 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Прогресс СНТ | 52,6 м² | 6,1 сот. | 2 900 000 | 55 133 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заря СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Зеленый дол СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 54 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Росинка СНТ | 57 м² | 6,7 сот. | 3 600 000 | 63 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Маяк-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Первомайское СНТ | 46,5 м² | 9 сот. | 2 933 000 | 63 075 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Зеленый дол СНТ | 51 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 62 745 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 950 000 (−650 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача отличное место для отдыха и садоводства! Ищете уголок вдали от городской суеты? Предлагаем дачу в живописном месте рядом лес, где можно собирать грибы и ягоды. Что входит в предложение: двухэтажный дом; участок 6 соток; земля и дом в собственности (все документы готовы к сделке). На участке также есть: хозяйственный блок; летняя кухня; туалет; душевая с горячей водой; теплица; грядки; летняя беседка. Садовые растения. Коммуникации: есть электричество и вода. Дача подойдёт как для сезонного отдыха, так и для постоянного проживания. Звоните или пишите расскажу подробнее и организую показ!